Компания занимается арендой квартир, домов, офисов, срочный подбор - «Проспектинвест
Компания занимается арендой квартир, домов, офисов, срочный подбор - «Проспектинвест» О компании   Услуги   Задать вопрос   Вакансии   Оставить заявку
Оставить заявкуКарта сайтаГлавная
+7 (495) 789-35-79

Доверьтесь профессионалам

Наши партнеры
 

Срочный выкуп - плюсы и минусы

Случается, когда деньги нужны срочно. Если необходимая сумма такова, что взять в займы у знакомых исключается, то люди вспоминают, что имеющаяся у них квартира – это не только жилище, но и товар, который можно продать. А тут агентства недвижимости предлагают услугу «срочного выкупа» квартиры. Воспользоваться ли этим предложением?

Зачем продающим?

Причины, заставляющие хозяев быстро продавать квартиру, в общем-то, известны. Чаще всего это необходимость в срочном дорогостоящем лечении. Бывает и так, что человек попал в какую-то передрягу. Случай не то чтобы массовый, но довольно показательный: управляя автомобилем, водитель совершил наезд на пешехода. Грозила тюрьма, но потерпевший через адвоката деликатно намекнул, что отзовет иск из суда, если получит 1 млн. руб. Водитель – который примерно год назад получил по наследству квартиру и все это время весьма лениво пытался ее продать – тут, естественно, чрезвычайно взбодрился и пожелал реализовать жилье как можно быстрее.

Перечисленные выше обстоятельства – из разряда негативных. Иногда бывает и наоборот. К примеру, гражданин долго обивал пороги посольства какой-нибудь благоустроенной страны, добиваясь позволения въехать на ПМЖ. И вдруг – разрешение! Теоретически, конечно, можно продать и потом: российское законодательство не запрещает иностранцам владеть недвижимым имуществом. Однако такая «дистанционная» операция чревата многими хлопотами и нервами, и многие собственники в подобной ситуации постараются решить все до отъезда.

Бывают и резоны из сферы бизнеса. «Один наш клиент был владельцем небольшого швейного предприятия, - рассказывает руководитель Агентства недвижимости, – У него появилась возможность купить большую партию отличной ткани по «бросовой» цене. Но наличных средств не было, продажа автомобиля тоже не решала вопрос. Тогда бизнесмен пошел ва-банк: срочно продал свою квартиру и закупил эту партию. Надо сказать, что решение оказалось абсолютно верным: бизнес удалось вывести на качественно новый уровень. Уже через полтора года этот человек покупал квартиру в пределах Бульварного кольца площадью в три раза больше предыдущей».

Правда, не все всегда так открыто и безобидно: иногда за заявленной потребностью срочно продать (и даже имеющегося благообразного объяснения вроде немедленной операции для больного ребенка) скрывается намерение обмануть покупателя. «Расчет на то, что покупатель в спешке или от жадности не уделит должного внимания юридической чистоте документов покупаемой недвижимости. – Это может быть, например, сомнительная история квартиры. Поэтому срочным выкупом могут заниматься только профессионалы: эти сделки связаны с высокой степенью риска».

Зачем покупающим?

Если абстрагироваться от нынешнего состояния рынка недвижимости и говорить о ситуации, которую всегда было принято считать нормальной (т.е. постоянное повышение цен), то ответ лежит на поверхности. Покупаем объект с дисконтом в 20-40%, если требуется – приводим в порядок (для этого часто в квартире требуется всего-то выкинуть хлам и вымыть окна) и через 2-3 месяца продаем по нормальной рыночной стоимости. А цены за эти 2-3 месяца еще и подросли процентов на 10 – совсем замечательно.

…Но это было раньше. Что сегодня? В последний год рынок только снижался – соответственно, собственно спекулятивные операции (сегодня купили – через три месяца продали заметно дороже) стали невозможными, а спрос сократился – к услугам богатых людей построено много современного жилья, хорошего и разного.

Так что те немногие компании, которые продолжают рекламировать услугу «срочного выкупа», рассчитывают сегодня только на одно: что попадется какой-то совершенно невероятный по выгодности вариант. Автор проверил это очень просто: взял собственную квартиру, оценил ее с помощью электронного сервиса «Бесплатная оценка квартир в Москве в режиме онлайн» - получилось примерно 5,0 млн. руб. А потом позвонил по рекламе такой компании – там назвали цену в 2,5 млн.

Технологические тонкости

Рассказали нам риэлторы о некоторых трудностях, с которыми сталкиваются риэлторские компании, практикующие быстрый выкуп. По идее, квартиру должно выкупить агентство. Однако оформление квартиры на компанию всегда влекло дополнительные расходы, связанные с регистрацией сделки, бухгалтерским учетом и налогообложением.

Поэтому, чаще всего собственником квартиры становилось физическое лицо – сотрудник компании или кто-то из родственников ее владельца. Что (это автор уже от себя) иногда приводило к чудным прецедентам: сотрудник, на котором «висела» пара квартир, объявлял, что увольняется. Законных рычагов давления на окаянца тут в принципе нет, руководству компании приходилось пользоваться незаконными – в общем, ситуация, очень похожая на ту, в которой обвиняют сегодня г-на Чичваркина.

…Обычным гражданам, конечно, более интересна не эта «кухня» риэлторских агентств, а собственные интересы. Прежде всего, как быстро они получат деньги? Ответ очень простой – после государственной регистрации сделки. В 90-е и начале 2000-х годов этот процесс занимал один день, потом сроки стали бОльшими, но существовала т.н. «ускоренная процедура» - пять рабочих дней. Сейчас нет и ее, и регистрация занимает 1 месяц. Так что быстрее не получится никак. В крайнем случае, агентство на свой страх и риск может выплатить продавцу часть денег вперед – но в любом случае это будет немного, процентов 20 от всей суммы.

Второй вопрос: сколько получит продавец? В прежние, более благоприятные времена можно было рассчитывать на 60-80% от рыночной стоимости. Сегодня около 45-50%.

Другие варианты

Они активно распространились на рынке года два назад – в период пика ипотечного кредитования. Без особых проблем можно было получить ломбардный кредит - под залог имеющейся квартиры.Заложив квартиру банку, можно было получить как раз 70-80% от рыночной стоимости квартиры.

Подобные схемы намного удобнее и должникам, и кредиторам, банки получают постоянный доход в виде процентов за пользование кредитом, а заемщики остаются при квартире. При этом у обеих сторон остается пространство для маневра, так как по взаимному согласию сторон можно продать залоговую недвижимость. Но это будет продажа уже по цене чуть ниже рынка, а не с таким существенным дисконтом, как при срочном выкупе».

Сегодня, как известно, ипотечное кредитование серьезно прихлопнул кризис. Но хочется надеяться, что это не навсегда – рынок восстановится, банки вновь запустят кредитные программы – в том числе и ломбардные.

…Существует и еще одна «форма срочной продажи» - здесь, правда, без кавычек не обойтись, поскольку речь идет об обыкновенном обмане. Хотя, как у О.Бендера, и не подпадающего под статьи Уголовного кодекса. Владельцу квартиры, которому нужно срочно его сбыть с рук, обещают это сделать. Даже говорят, что на вашу квартиру уже найден покупатель, и для верности могут предъявить важно надувающего щеки гражданина – обычно в этой роли выступает кто-то из сотрудников агентства. Но со сделкой все время что-то не складывается – то «покупатель» куда-то уезжает, то ему вдруг нужно посовещаться с мамой. А агентство тем временем судорожно пытается продать квартиру по цене в 90-95% от рынка. Естественно, на руки хозяин этих денег не получит…

Что будет?

Интерес агентств к выкупу квартир всегда зависит от динамики рынка. Чем быстрее растут цены, тем выгоднее подобные операции. Сейчас рынок после длительного снижения вроде бы встает. Но рано или поздно рост цен возобновится. И предложения срочного выкупа снова появятся.

Другой вопрос: будет ли услуга нужна потребителям? Если восстановится весь рынок, то вернутся и банковские ломбардные кредиты. Специалисты полагают, что срочный выкуп станет менее востребованным, но полностью с рыка не уйдет. Из-за того, что банки предъявляют достаточно жесткие условия к андеррайтингу заемщика, и далеко не все желающие смогут его пройти так как далеко не у всех чистая кредитная история и белая зарплата, поэтому Банковский кредит такие люди получить не смогут.

В наше непростое время мы стоим на страже Ваших интересов.